(2013-11-04) Sobre la dación en pago



Sobre la dación en pago


La dación en pago no es una solución a los problemas de impagos hipotecarios por una sencilla razón: el Banco gana mucho más dinero con el procedimiento de ejecución hipotecaria.

Veamos un caso extremo:

• Juan compra una casa por valor de 100 y le conceden una hipoteca por el valor total de 100. Al día siguiente ¡mala suerte! le despiden y ni siquiera paga el primer recibo.

• El Banco empieza a reclamarle pero, entre gestiones en la sucursal que envía el expediente a la asesoría jurídica, etc., pasa casi un año, con unos intereses moratorios del 25%, ya debe 100 más 25 de intereses moratorios, igual a 125.

• Conforme entra el procedimiento en el Juzgado, las costas se estiman hasta el 30% de la cantidad reclamada: 100+25+37,5, ya debe 162,5.

• El Juzgado tarda en tramitar el procedimiento 6 meses, aunque a nuestro protagonista, Juan, le gustaría que fueran 6 años.

• Los intereses al 25% de 6 meses, redondeando 12, lo que hace un total de 162,50+12=174,50.

• El día de la subasta, dado que los subasteros han desaparecido y que habrían pagado el 70% del total de la deuda, el Banco se adjudica el bien por el 50% de su valor; es decir 50, y aún se le deben 174,5-50=124,5.

• En conclusión, el Banco se queda con la casa y Juan aún le debe una cantidad de dinero superior a la inicial.

Por estos motivos NO va a salir adelante una dación en pago.

Veamos que ha hecho el Gobierno con los últimos cambios realizados en la Ley de Enjuiciamiento Civil para proteger a los deudores hipotecarios en caso de ejecución de vivienda habitual (Real Decreto-Ley 6/2012 y Ley 1/2013):

• Ha limitado los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, que no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago pues no podrán ser capitalizados.

• Ha limitado las costas a un máximo del 5% de la cantidad que se reclame en la ejecución.

• Cuando la ejecución hipotecaria resulta insuficiente para cubrir el crédito y el acreedor hipotecario pide una ampliación de la ejecución:

o El ejecutado queda liberado sí, en el plazo de cinco años desde el remate o la adjudicación, paga el 65% del total pendiente, incrementado únicamente con el interés legal del dinero hasta el momento del pago.

o Y quedará liberado también sí, no pudiendo pagar el 65% en cinco años, paga el 80% en diez años.

• Y ha aumentado la cantidad por la que el Banco se adjudica la vivienda al 70% del valor por el que el bien hubiese salido a subasta o, sí la cantidad que se le debe por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, por el 60%.

Luego, con todos estos cambios:

• Juan compra una casa por valor de 100 y le conceden una hipoteca por el valor total de 100.

• Mientras el Banco gestiona el impago de la hipoteca (casi un año), con unos intereses moratorios del 12% pues no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero que está en un 4% desde el 2009, ya debe 100 más 12 de intereses moratorios, igual a 112.

• Procedimiento de ejecución, con costas al 5%: 100+12+5,6, ya debe 117,6.

• Los intereses al 12% de 6 meses, redondeando 6, lo que hace un total de 117,6+6=123,6.

• El día de la subasta, el Banco se adjudica el bien por el 70% de su valor; es decir 70, y aún se le deben 123,6-70=53,6.

• En conclusión, el Banco se queda con la casa y Juan aún le debe 53,6, más de la mitad de la deuda inicial.

En definitiva, con los cambios legislativos, el total de la deuda pasaría de 174,5 a 123,6; y, con las modificaciones del valor de adjudicación, en nuestro ejemplo, el Banco se sigue quedando con la casa y Juan pasaría de deberle 124,5 a 53,6.

Esto a fin de cuentas, es sólo una mala ley, pasamos a ver las cuestiones jurídicas que incrementan estos efectos que se obvian por todos los sitios:

• Tasaciones:

A las tasaciones, en el mejor de los casos, se las puede calificar de imaginativas, cuando no de manifiestamente falsas. Y, dado que estas tasaciones se incorporan a un documento notarial (escritura de préstamo hipotecario) se comete un delito de falsedad en documento público. Es más, al inscribirse la hipoteca en un registro público como el Registro de la Propiedad, se comete un nuevo delito de falsedad en documento público.

Además, puesto que el tasador cuantifica su minuta según el valor de lo tasado, podríamos calificar el delito de falsedad cometida mediante precio.

Y como es el Banco quien ha dado las instrucciones sobre el valor que debía ponerse en dichas tasaciones se puede afirmar que es autor, inductor, autor intelectual, etc., del delito. El perito es un “empleado” del Banco, aunque no debería de serlo. Todos hemos oído o nos han ofrecido: “Te taso la casa en el 120% y tienes para las escrituras, los muebles, el coche, etc.” Y como consecuencia de todo lo anterior, el Banco cobra unos mayores intereses, también podría afirmarse que está actuando mediante precio.

Y el responsable de todo cuanto se ha expuesto no sólo es la dirección del Banco que organiza todo este sistema y fija la política de dicha entidad bancaria, también son responsables personalmente: el director de la sucursal bancaria y el empleado que gestionan el préstamo hipotecario, que ejecutan los pormenores de esas instrucciones para cubrir una productividad y cobrar unos emolumentos, más gratificaciones, ascensos, etc. De modo que quien propone esta falsedad, quien facilita la minuta al Notario o llama al perito, también está colaborando o coparticipando, y lo está haciendo mediante precio, porque de ello depende su bufanda, su productividad.

Pero ninguna de las anteriores alegaciones por muy pormenorizadamente que se describa prospera en los Juzgados porque esto es sólo una suposición de algo que no ocurre ni ha ocurrido nunca.

• Ejecución

Y después, en la ejecución, partiendo del más beneficioso de los dos ejemplos indicados anteriormente para Juan, nuestro protagonista, veamos hasta que punto llega el beneficio del Banco:

Juan tenía una deuda de 100 que se ha convertido en 123,60. Como el Banco se ha adjudicado el piso por 70, la deuda pendiente en su balance será de 53,60. No convierte la deuda de 100, en dos deudas de 70 y 53,60 de dudoso cobro (ni está claro que venda el piso y aún menos claro que cobre los 53,60). El Banco lo calificará de una novación y contabilizará 70 como inmuebles pendientes de venta y 53,60 como un nuevo crédito pendiente de cobro, en vez de hacer lo que, contablemente, entiendo sería lo correcto, calificar el total 123,60 como incobrable, de dudoso cobro, o temporalmente pendiente de calificación. La realidad es que se contabiliza cómo que se ha cobrado el crédito y han aparecido: un inmueble para vender y un crédito; es decir, dos “créditos” con una ganancia de 23,60.

Evidentemente todo esto es una simplificación pues existen también: tasas judiciales, gastos de abogados, peritos, etc. Además, empezará a haber gastos de la Comunidad de Propietarios que el Banco no paga; se producirá una depreciación de la casa por goteras que no se reparan y, eventualmente, algún “okupa” entrará en la vivienda, incluso, a lo mejor: Juan, su antiguo propietario.

Pero este artículo solamente trata de efectuar una primera aproximación de por qué, económicamente, no interesa la dación en pago y, por lo tanto, no tratamos todos los temas, ni tampoco pretendemos cuantificar exactamente cual es el beneficio económico del Banco, que es de tal magnitud, que no merece la pena el esfuerzo de apurar la cuantificación. Todos vemos como cada año crece el número de ceros de sus beneficios.

En definitiva:

• El director de la sucursal, el encargado de producto, etc., encantados de sus resultados, son premiados con las correspondientes productividades.

• El Consejo de Administración tan contento, y sus miembros cobran sus correspondientes premios, bonos o como se califiquen.

• Los accionistas satisfechos porque al ganar más dinero el Banco, se reparten beneficios, dividendos, o les regalan acciones, etc.

• Peritos y Abogados del Banco entusiasmados pues tienen mucho trabajo en época de crisis, aunque de esto hablaremos en otro momento.

• Abogados de oficio de los deudores hipotecarios agotados porque son ellos quienes pagan la justicia gratuita pero eso también es para otro artículo.

• Jueces y oficiales exhaustos, sin ganas de entrar a ver todo lo alegado, se dan por satisfechos con tramitar, en un tiempo razonable, todo el papel que entra en su Juzgado.

Y, llegados a este punto, debemos recordar la prohibición de repartir dividendos contra ganancias ficticias. Los principios de prudencia contable impiden que las calificaciones contables produzcan sobrevaloraciones que, “a priori”, son incorrectas, etc. etc. Y, entrecruzado con todo lo anterior, todo el conjunto de normas contables y administrativas del Banco de España, y las normas penales que persiguen las manipulaciones contables e, incluso, aquellas prácticas legales que provocan desviaciones en la contabilidad.

Recordemos que la deuda acabó contabilizada como “inmuebles para venta” por 70 y un nuevo crédito de 53,60, arrojando un beneficio de 23,60, en vez de dos créditos, es decir, una perspectiva de dudosa venta por 70 y un crédito de muy improbable cobro de 53,60.

Pero existe otro problema del que no se habla: ¿Con qué dinero se pagan los dividendos, primas y productividades, etc. sí los beneficios son contables, sí se trata de beneficios que no han provocado entradas de billetes en la caja del Banco? La respuesta es sencilla, mediante anotaciones contables que, en la práctica, están generando dinero e inflación. En otras palabras, el director de la sucursal, el accionista y el consejo de administración convierten parte de su cuenta corriente de números contables derivados de ganancias ficticias y luego en billetes que sacan por la ventanilla, viendo reducido el Banco su cantidad de efectivo… pero eso se resuelve recurriendo al Banco de España.

Cuando los créditos resultan impagados, las pérdidas descapitalizan el Banco y, para que no quiebre, se le inyectan fondos públicos, premiando de este modo todo lo incorrectamente hecho anteriormente, legalmente, mal legislado y aún peor controlado e inspeccionado.

Las inyecciones de fondos se consiguen de los impuestos recaudados de lo poquísimo que estaba empezando a conseguir, como trabajador, Juan, el desahuciado de nuestra primera hipoteca, y que aún no ha podido pagar sus 53,60.

Y, de este modo, se cierra el círculo, demostrando la perfección del sistema, autosuficiente, retroalimentado y, sobre todo, capaz de crecer y crecer, poniendo a su servicio al Estado y a todos los ciudadanos, hasta el último euro, hasta el ultimo día de su vida.

Aunque todo esto sólo es una opinión de algo que, seguro, no pasa en un país moderno, europeo y democrático. Seguramente es solamente una visión pesimista de un realista con información parcial . . .

Tal vez . . .

Escrito por Manuel de Cristobal
Colegiado 56.250 del ICAM
para http://www.asesoria-legal-ya.com
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